深业物业IPO招股书失效：第三方收入占比两连降，贸易应收款7亿元

近日，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称“深业物业”）赴港IPO第四次递交的招股书已显示“失效”，中金公司、中信证券和建银国际为联席保荐人。

据悉，深业物业曾分别于2023年2月24日、2023年8月25日、2024年3月28日、2024年10月16日向港交所主板递交过上市申请。

深业物业隶属于深圳国资旗下的深圳控股(00604.HK)。根据弗若斯特沙利文的资料，于2023年，按收入计，深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九及在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第五，各占0.3%的市场份额。

2021年度-2023年及2024年1-6月（以下简称“报告期”），深业物业实现营业收入分别约为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元、14.1亿元。同期，公司实现净利润分别约为7450万元、1.21亿元、1.60亿元、9250万元。毛利率分别为13.0%、14.4%、15.7%及15.7%。

数据显示，截至2024年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米，在管总建筑面积约8920万平方米。同期，泓盈城市服务和经发物业在管面积分别为1170万方、1553万方。

盈利表现方面，其向关联方提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%，及23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%，以及9.0%。

截至2024年6月30日，深业物业贸易应收款约为7亿元，其中关联方占比35.01%，第三方占比64.9%；期内减值拨备约7680万元，贸易应收款余额6.35亿元。

值得注意的是，深业物业关联方应收款周转天数为独立第三方4倍多。2021、2022、2023年，以及2024年中期，其关联方贸易应收款项的周转天数为324.9天、206.6天、248.4天，及284.2天；而来自独立第三方的为38.3天、51.9天、54.9天，及59.5天。

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